التجمع العمارات في مؤتمر الفيديو: فرصة أم مشكلة؟
(بقلم فيديريكا دي باسكوال - رئيس المرصد الرقمي للوحدات السكنية - AIDR) منذ ما يقرب من عام ، اعتدنا على "العيش عبر الإنترنت" ، وهي ضرورة فرضها الوباء الذي أدى حتى الأقل اعتيادًا منا على تقديم عربات تسوق افتراضية وكلمات مثل DAD أو العمل الذكي أو الندوة عبر الإنترنت في الحياة اليومية.
هنا ، في مثل هذا المشهد "المتصل" ، يبدو من الطبيعي تمامًا تنظيم مجموعة عمارات والمشاركة فيها عن طريق التداول بالفيديو ، ولكن في الواقع ليس هذا هو الحال.
ويتجلى ذلك في العدد المثير للسخرية من التجمعات العمارات التي تجري على هذا النحو منذ أن تم تنظيمها في أكتوبر 2020 ، من خلال التغييرات التي تم إجراؤها على المادة 66 من أحكام تنفيذ القانون المدني مع تعديلين على التوالي على القانون 126 / 2020 ثم القانون 159/2020. هناك العديد من الأسباب التي لا تسمح لهذا الإجراء بالانطلاق ضمن واقع العمارات ، وفي رأيي ، ليس من السهل حلها ، على الأقل في وقت قصير.
لنبدأ بمسؤولي الوحدات السكنية ، وكثير منهم ليسوا معتادين على استخدام التكنولوجيا لإدارة حسابات مسؤوليهم وحتى أقل قدرة على تنظيم تجميع باستخدام أدوات تكنولوجيا المعلومات. أو ، كما يدرك أولئك الذين يستخدمون هذه الطريقة ، فإن المشكلة هي أيضًا إجراء الدعوة الأكثر تعقيدًا ، حيث يتعين عليهم طلب موافقة "غالبية الوحدات السكنية" في كل مرة بحيث يمكن اعتبار التجميع في مؤتمر بالفيديو صحيحًا انعقد (اقرأ في الهامش ، المادة 66 من النزاع CC). هناك صعوبة أخرى حددها أعضاء مجلس الإدارة وهي ضمان مشاركة جميع من يحق لهم المشاركة وأن يكونوا قادرين على البقاء على اتصال طوال مدة الاجتماع.
ماذا عن الوحدات السكنية ، في هذه الحالة نواجه مشكلة مزدوجة ، من ناحية ، لا علاقة لنا "بالمواطنين الرقميين". في الواقع ، غالبية المالكين هم من كبار السن الذين يجدون صعوبة في استخدام أجهزة الكمبيوتر والأجهزة اللوحية والهواتف الذكية. من ناحية أخرى ، هناك قناعة عميقة الجذور لدى الوحدات السكنية للشعور بالراحة في متابعة مناقشة الاجتماع في الحضور ، مع الأخذ في الاعتبار أن هذه الطريقة أكثر احترامًا لحقهم في التدخل أثناء المناقشة.
في الواقع ، فيما يتعلق بهذا الجانب الأخير ، فهم ليسوا مخطئين تمامًا لأن المشرع ، المتذوق الصغير لمسألة العمارات ، وافق على تعديل غير واضح وفوضوي ، حتى لو تم إدراجه في السياق الصحيح ، مثل المادة 66 الخاصة بأحكام تنفيذ القانون المدني. المادة ، أريد أن أذكركم ، إلزامي ، وبالتالي ، يسود على أي بند لعقد الجمعية المنصوص عليها في لائحة العمارات حتى لو كانت ذات طبيعة تعاقدية.
أخيرًا ، بعد ضمان حق جميع الوحدات السكنية في المشاركة والتدخل خلال الاجتماع ، كما هو مذكور في القانون المدني ، تنشأ المشكلة بالنسبة لتلك الحقائق العمارات العديدة جدًا التي تتجاوز حتى 100 أو 200 وحدة سكنية ، حيث تكون إدارة معقدة بالفعل الاجتماع في الحضور ، ناهيك عن بعد ، كما تعلمون ، فإن البون طن ليس دائمًا في المنزل أثناء الاجتماعات ، وغالبًا ما لا يكون الرئيس ، المعين من بين الحاضرين ، على مستوى مهمته كحكم للوضع وضامن أن المشاركون هم فقط الأشخاص المؤهلين. دون النظر إلى الصعوبة التي قد تواجهها في التحقق من صحة الوكلاء التي يجب كتابتها ، كما ينص القانون المدني دائمًا في قانون المادة 67.
ومع ذلك ، في هذه الفترة ، التي يسري فيها الحظر على التجمعات ، كنا نتوقع ازدهارًا في التجمعات غير العادية في مؤتمرات الفيديو ، وهو أمر ضروري للموافقة ، على الأقل ، على تجديد المباني مع الاستفادة من الحوافز الضريبية وعلى وجه الخصوص المكافأة الممتازة البالغة 110٪ ، لكنها ليست كذلك.
إلى جانب الصعوبات البيروقراطية بشأن إجراءات الوصول إلى هذه الحوافز ، والتي تم تمديدها مع قانون موازنة 2021 حتى ديسمبر 2022 والتي تشمل أيضًا أعمال إزالة الحواجز المعمارية ، في العديد من الوحدات السكنية ، يتم البحث عن حل يسمح بعقد الاجتماع في شخص ، معتبرا أنه حتى مرسوم رئيس الوزراء الأخير ، الذي دخل حيز التنفيذ في 14 يناير ، لا يحظر عقد الاجتماعات الخاصة على الهواء مباشرة ، لكنه يوصي بشدة بعقدها عن بعد.
فقط الوقت سيسمح لنا بتقييم ما إذا كانت التجمعات السكنية عبر مؤتمر الفيديو ستصبح ممارسة روتينية أم لا ، وفي الوقت نفسه سيكون من المناسب المضي قدمًا في رقمنة أكبر للوحدات السكنية والمسؤولين من خلال دورات تدريبية محددة وجعل فتح صندوق بريد إلزاميًا الإلكترونيات المعتمدة (PEC). على الأرجح ، سيتم أيضًا تنظيم الإجراء اللازم للدعوة بشكل أفضل ، وكذلك الإجراء الخاص بتنفيذه. وفقًا للتشريعات السارية حاليًا ، في الواقع ، من المحتمل جدًا أن نشهد العديد من الاستئنافات أمام السلطة القضائية للقرارات التي تم تمريرها خلال اجتماعات التداول بالفيديو ، وربما أيضًا لتدخل الضامن لحماية البيانات الشخصية لانتهاك محتمل للخصوصية فيما يتعلق بحيازة بيانات الوحدات السكنية الفردية من قبل أطراف ثالثة غير مصرح لها.
نص المادة 66 من أحكام تنفيذ القانون المدني
التجمع ، وكذلك سنويًا بالطريقة العادية للقرارات المشار إليها بالفن 1135 من الكود ، يمكن أن يعقد بطريقة غير عادية من قبل المسؤول عندما يرى ذلك ضروريًا أو عندما يطلبه على الأقل عمارتان يمثلان سدس قيمة المبنى. إذا انقضت عشرة أيام من الطلب ، يمكن لهذه الوحدات السكنية أن توفر بشكل مباشر الدعوة.
في غياب المسؤول ، يمكن عقد الجمعية العادية وغير العادية بمبادرة من كل عمارات.
يجب إرسال إشعار المكالمة ، الذي يحتوي على إشارة محددة لجدول الأعمال ، قبل خمسة أيام على الأقل من التاريخ المحدد للاجتماع عند أول مكالمة ، عن طريق البريد المسجل أو البريد الإلكتروني المعتمد أو الفاكس أو التسليم باليد ، ويجب أن يحتوي على إشارة مكان وزمان الاجتماع أو النظام الأساسي الإلكتروني الذي سيعقد الاجتماع عليه ووقته ، إذا كان ذلك منصوصًا عليه في وضع التداول بالفيديو. في حالة الحذف أو التأخير أو عدم اكتمال دعوة الأشخاص المستحقين ، يمكن إلغاء قرار اجتماع المساهمين وفقًا للمادة 1137 من القانون بناءً على طلب المخالف أو الغائب بسبب عدم الدعوة حسب الأصول.
لا يمكن عقد الاجتماع في المكالمة الثانية في نفس يوم التقويم مثل الأول.
يحق للمدير عقد عدة اجتماعات متتالية من أجل ضمان عقد اجتماع المساهمين لفترات قصيرة ، والاتصال بالأطراف المعنية بإشعار واحد يشير إلى التواريخ والأوقات الإضافية لأي استمرار للاجتماع بشكل صحيح.
حتى إذا لم يتم النص صراحةً على ذلك من خلال تنظيم الوحدات السكنية ، بموافقة غالبية الوحدات السكنية ، يمكن أن تتم المشاركة في التجمع عبر مؤتمر الفيديو. في هذه الحالة ، يتم إرسال المحضر ، الذي يعده السكرتير ويوقعه الرئيس ، إلى المسؤول وإلى جميع الوحدات السكنية بنفس الإجراءات المنصوص عليها في الدعوة.