Sklop etažnog vlasništva putem videokonferencije: prilika ili problem?
(od Federice De Pasquale – voditeljice Opservatorije za digitalne kondominijume – AIDR) Skoro godinu dana navikli smo se na "život na internetu", neophodnost koju je nametnula pandemija koja je i one manje navikle navela da u svoj svakodnevni život uvode virtuelna kolica za kupovinu i riječi poput TATA, pametan rad ili webinar.
Ovdje, u takvoj "povezanoj" panorami, čini se sasvim normalnim organizirati i učestvovati na sastanku etažnog vlasništva putem video konferencije, ali u stvarnosti to nije slučaj.
To pokazuje zanemarljiv broj sastanaka etažne svojine koji se održavaju na ovaj način od kako je regulisano u oktobru 2020. godine, kroz izmene člana 66. odredaba za sprovođenje građanskog zakonika sa dve izmene odnosno dopune zakona 126. / 2020, a zatim na zakon 159/2020. Mnogo je razloga koji ne dozvoljavaju da ova procedura zaživi u etažnoj realnosti i, po mom mišljenju, nije je lako riješiti, barem kratkoročno.
Počnimo s administratorima etažiranja, od kojih mnogi nisu navikli koristiti tehnologiju za upravljanje računovodstvom svojih administratora i još manje su sposobni organizirati sastanak koristeći IT alate. Ili, kako ističu oni koji koriste ovu metodu, problem je i procedura za sazivanje koja je složenija, jer svaki put treba tražiti saglasnost "većine etažnih vlasnika" da bi se videokonferencijski sastanak mogao smatrati valjanim. sazvan (čitaj na margini čl. 66 Disp. Att. CC). Još jedna poteškoća koju su identifikovali direktori je da se garantuje učešće svih onih koji imaju pravo i da oni mogu da ostanu povezani tokom celog trajanja sastanka.
Šta tek reći o etažnim vlasnicima, u ovom slučaju smo suočeni sa dvostrukim problemom, s jedne strane da nemamo posla sa „digitalnim domorocima“. Naime, većina vlasnika su starije osobe koje imaju poteškoća u korištenju računara, tableta i pametnih telefona. S druge strane, postoji duboko ukorijenjeno uvjerenje etažnih vlasnika da se osjećaju opušteno kada lično prate diskusiju na sastanku, smatrajući da ovaj metod još više poštuje njihovo pravo da intervenišu tokom rasprave.
Zapravo, u ovom posljednjem aspektu oni nisu u potpunosti u krivu jer je zakonodavac, s malo znanja o pitanjima etažiranja, odobrio nejasan i neuredan amandman, čak i ako je umetnut u pravi kontekst, kao što je član 66. za odredbe o implementaciji zakona. građanski zakonik. Član je, podsjećam, obavezan i koji, dakle, ima prednost u odnosu na svaku odredbu o sazivanju sjednice predviđenu pravilnikom o etažiranju, čak i ako je ugovorne prirode.
Konačno, mora se garantovati svim etažnim vlasnicima pravo da učestvuju i intervenišu tokom sastanka, kako stoji u građanskom zakoniku, problem nastaje za one veoma velike etažne entitete koji čak prelaze 100 ili 200 stambenih jedinica, gde je već složeno upravljanje. sastanka lično, a kamoli na daljinu, kao što znamo, bonton nije uvijek kod kuće tokom sastanaka i često čak ni predsjednik, imenovan među prisutnima, nije dorastao svom zadatku arbitra situacije i garanta da su učesnici samo oni koji imaju pravo. Ne uzimajući u obzir poteškoće koje može imati u provjeri istinitosti punomoćja koji moraju biti napisani, kao što građanski zakonik uvijek predviđa u članu 67 Disp.Att.
Ipak, u ovom periodu, u kojem je na snazi zabrana okupljanja, očekivali bismo bum vanrednih sastanaka putem videokonferencije, neophodnih da se u najmanju ruku odobri renoviranje zgrada korištenjem poreskih olakšica i posebno 110% super bonusa, međutim to nije slučaj.
Osim birokratskih poteškoća oko procedura za pristup ovim poticajima, koji su Zakonom o budžetu za 2021. godinu produženi samo do decembra 2022., a koji su uključivali i rad na uklanjanju arhitektonskih barijera, mnogi etažni vlasnici traže rješenje koje bi omogućilo održavanje sastanka u osoba, s obzirom da ni posljednja premijerska uredba, koja je stupila na snagu 14. januara, ne zabranjuje održavanje privatnih sastanaka uživo, ali snažno preporučuje da se održavaju na daljinu.
Samo će nam vrijeme omogućiti da procijenimo da li će sastanci etažnog vlasništva putem videokonferencije postati uobičajena praksa ili ne. certificirana elektronika (PEC). Najvjerovatnije će biti potrebno bolje regulisati i proceduru koja je neophodna za sazivanje, kao i za njegovo održavanje. Naime, na osnovu trenutno važećeg zakonodavstva, vrlo je vjerovatno da bismo pred pravosudnim organima mogli vidjeti brojne osporavanja odluka donesenih tokom videokonferencijskih sastanaka, a vjerovatno i intervencije Garanta za zaštitu ličnih podataka za moguća povreda privatnosti u vezi sa zadržavanjem pojedinačnih podataka o etažiranju od strane neovlašćenih trećih lica.
Tekst člana 66 Odredbe za sprovođenje građanskog zakonika
Skupština, kao i jednom godišnje na redovnoj osnovi za odluke navedene u čl. 1135 Zakonika, može vanredno sazvati upravnik kada smatra da je to potrebno ili kada to zahtijevaju najmanje dva etažna vlasnika koji predstavljaju jednu šestinu vrijednosti zgrade. Ako je od zahtjeva prošlo deset dana bezuspješnog, navedeni etažni vlasnici mogu direktno dogovoriti saziv.
U odsustvu upravnika, na inicijativu svakog etažnog vlasnika mogu se sazvati i redovne i vanredne sjednice.
Obavještenje o sastanku, koje sadrži konkretnu naznaku dnevnog reda, mora se dostaviti najmanje pet dana prije datuma određenog za sastanak na prvom pozivu, preporučenom poštom, ovjerenom e-poštom, faksom ili ručnom dostavom, i mora sadržavati naznaku mjesta i vremena sastanka ili, ako je predviđeno u načinu videokonferencije, elektronske platforme na kojoj će se sastanak održati i vrijeme istih. U slučaju izostavljanja, zakasnelog ili nepotpunog sazivanja ovlaštenih, odluka se može poništiti u skladu sa članom 1137. Kodeksa na zahtjev stranaka neslaganja ili odsutnih jer nisu ritualno sazvane.
Sastanak u drugom pozivu ne može se održati istog kalendarskog dana kao i prvi.
Administrator ima pravo da zakaže nekoliko uzastopnih sastanaka kako bi osigurao da se sastanak održi u kratkom vremenu, sazivajući ovlaštene jednim obavještenjem u kojem se navode dalji datumi i vrijeme bilo kakvog nastavka valjano sastavljenog sastanka.
Čak i kada to nije izričito predviđeno propisima o etažiranju, uz saglasnost većine članova etažne svojine, učešće na sastanku može se održati putem videokonferencije. U ovom slučaju, zapisnik, koji sastavlja sekretar i potpisuje predsjednik, šalje se administratoru i svim članovima etažne svojine uz iste formalnosti potrebne za sazivanje.