Die Eigentumswohnungsversammlung in Videokonferenzen: Gelegenheit oder Problem?
(von Federica De Pasquale - Leiterin des Digital Condominium Observatory - AIDR) Seit fast einem Jahr haben wir uns daran gewöhnt, „online zu leben“, eine Notwendigkeit, die durch die Pandemie auferlegt wurde, die selbst weniger gewohnte Menschen dazu veranlasst hat, virtuelle Einkaufswagen und Wörter wie DAD, Smart Working oder Webinar in den Alltag einzuführen.
Hier, in einer solchen „verbundenen“ Landschaft, scheint es völlig normal, eine Eigentumswohnungsversammlung per Videokonferenz zu organisieren und daran teilzunehmen, aber tatsächlich ist dies nicht der Fall.
Dies zeigt sich in der lächerlichen Anzahl von Eigentumswohnungen, die seit ihrer Regulierung im Oktober 2020 auf diese Weise stattfinden, durch die Änderungen an Artikel 66 der Bestimmungen zur Umsetzung des Zivilgesetzbuchs mit zwei Änderungen des Gesetzes 126 / 2020 und dann zum Gesetz 159/2020. Es gibt viele Gründe, die es nicht zulassen, dass sich dieses Verfahren innerhalb der Realität der Eigentumswohnungen durchsetzt und meiner Meinung nach zumindest in kurzer Zeit nicht einfach zu lösen ist.
Beginnen wir mit den Administratoren von Eigentumswohnungen, von denen viele nicht daran gewöhnt sind, die Konten ihrer Administratoren mithilfe von Technologie zu verwalten, und die noch weniger in der Lage sind, eine Baugruppe mithilfe von IT-Tools zu organisieren. Wie die Anwender dieser Methode erkennen, ist das Problem auch das komplexere Verfahren für die Einberufung, bei dem jedes Mal die Zustimmung der "Mehrheit der Eigentumswohnungen" eingeholt werden muss, damit die Versammlung in Videokonferenzen als gültig angesehen werden kann genannt (lesen Sie am Rand, Artikel 66 Disp. Att. CC). Eine weitere von den Direktoren festgestellte Schwierigkeit besteht darin, die Teilnahme aller teilnahmeberechtigten Personen sicherzustellen und sicherzustellen, dass sie während der gesamten Dauer der Sitzung in Verbindung bleiben können.
Was ist mit den Eigentumswohnungen, in diesem Fall stehen wir vor einem doppelten Problem, einerseits was wir nicht mit "Digital Natives" zu tun haben. Tatsächlich sind die meisten Eigentümer ältere Menschen, die Schwierigkeiten haben, Computer, Tablets und Smartphones zu verwenden. Auf der anderen Seite gibt es die tief verwurzelte Überzeugung der Eigentumswohnungen, dass sie sich wohl fühlen, wenn sie die Diskussion des Treffens in Gegenwart verfolgen, wobei diese Methode ihr Recht, während der Diskussion einzugreifen, noch mehr respektiert.
In letzterem Punkt sind sie in der Tat nicht völlig falsch, da der Gesetzgeber, ein kleiner Kenner der Eigentumswohnungssache, eine unklare und unordentliche Änderung gebilligt hat, auch wenn sie in den richtigen Kontext eingefügt wurde, wie beispielsweise Artikel 66 für die Bestimmungen zur Umsetzung von das Zivilgesetzbuch. Ich möchte Sie daran erinnern, dass der Artikel obligatorisch ist und daher Vorrang vor allen Bestimmungen zur Einberufung der Versammlung hat, die in der Eigentumswohnungsverordnung vorgesehen sind, auch wenn diese vertraglicher Natur sind.
Da schließlich allen Eigentumswohnungen das Recht zur Teilnahme und zum Eingreifen während des Treffens garantiert werden muss, wie im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt, tritt das Problem bei den sehr zahlreichen Realitäten von Eigentumswohnungen auf, die sogar 100 oder 200 Wohneinheiten überschreiten und deren Verwaltung bereits komplex ist der Versammlung in der Gegenwart, geschweige denn in der Ferne, wie Sie wissen, ist der Bon Ton während der Versammlungen nicht immer zu Hause, und oft ist sogar der Präsident, der unter den Anwesenden ernannt wird, seiner Aufgabe als Schiedsrichter der Situation nicht gewachsen Garant, dass die Teilnehmer nur die Berechtigten sind. Ohne die Schwierigkeit zu berücksichtigen, die es haben könnte, die Richtigkeit der zu schreibenden Stimmrechtsvertreter zu überprüfen, wie es das Bürgerliche Gesetzbuch immer in Artikel 67 Att.
In dieser Zeit, in der das Versammlungsverbot in Kraft ist, hätten wir jedoch einen Boom außergewöhnlicher Videokonferenzversammlungen erwartet, der zumindest für die Genehmigung der Renovierung der Gebäude unter Ausnutzung der steuerlichen Anreize und insbesondere erforderlich ist der super Bonus von 110% ist es aber nicht.
Abgesehen von den bürokratischen Schwierigkeiten bei den Verfahren für den Zugang zu diesen Anreizen, die mit dem Haushaltsgesetz von 2021 nur bis Dezember 2022 verlängert wurden und in denen auch die Arbeiten zur Beseitigung architektonischer Hindernisse enthalten sind, wird in vielen Eigentumswohnungen nach einer Lösung gesucht, die es dem Treffen ermöglicht persönlich abgehalten werden, wenn man bedenkt, dass selbst das jüngste Dekret des Premierministers, das am 14. Januar in Kraft getreten ist, die Live-Abhaltung privater Treffen nicht verbietet, empfiehlt jedoch nachdrücklich, dass sie aus der Ferne stattfinden.
Nur mit der Zeit können wir beurteilen, ob die Zusammenstellung von Eigentumswohnungen per Videokonferenz zur Routine wird oder nicht. In der Zwischenzeit wäre es angebracht, eine stärkere Digitalisierung von Eigentumswohnungen und Administratoren durch spezifische Schulungen durchzuführen und das Öffnen eines Postfachs obligatorisch zu machen zertifizierte Elektronik (PEC). Höchstwahrscheinlich wird auch das für die Einberufung erforderliche Verfahren besser geregelt sein als das für die Durchführung. Nach den derzeit geltenden Rechtsvorschriften ist es sehr wahrscheinlich, dass wir vor der Justizbehörde zahlreiche Rechtsmittel gegen die während der Videokonferenzversammlungen gefassten Resolutionen und wahrscheinlich auch gegen eine Intervention des Garanten zum Schutz personenbezogener Daten einlegen können für eine mögliche Verletzung der Privatsphäre im Zusammenhang mit der Speicherung von Daten einzelner Eigentumswohnungen durch nicht autorisierte Dritte.
Text von Artikel 66 der Bestimmungen zur Umsetzung des Zivilgesetzbuches
Die Versammlung, sowie jährlich in gewöhnlicher Weise für die Beschlüsse nach Art. 1135 des Kodex kann vom Administrator auf außerordentliche Weise einberufen werden, wenn er dies für erforderlich hält oder wenn dies von mindestens zwei Eigentumswohnungen verlangt wird, die ein Sechstel des Wertes des Gebäudes ausmachen. Nach Ablauf von zehn Tagen vergeblich können die genannten Eigentumswohnungen die Einberufung direkt vorsehen.
In Abwesenheit des Administrators kann die ordentliche und außerordentliche Versammlung auf Initiative jeder Eigentumswohnung einberufen werden.
Die Bekanntmachung mit einer spezifischen Angabe der Tagesordnung muss mindestens fünf Tage vor dem für die Sitzung festgelegten Termin beim ersten Anruf per Einschreiben, beglaubigter E-Mail, Fax oder per Hand zugestellt werden und eine Angabe enthalten Ort und Zeit des Treffens oder, falls im Videokonferenzmodus vorgesehen, der elektronischen Plattform, auf der das Treffen abgehalten wird, und des Zeitpunkts desselben. Im Falle einer ausgelassenen, verspäteten oder unvollständigen Einberufung der berechtigten Personen kann der Beschluss der Hauptversammlung gemäß Artikel 1137 des Kodex auf Antrag des Dissidenten aufgehoben werden oder abwesend sein, weil er nicht ordnungsgemäß einberufen wurde.
Die Besprechung im zweiten Anruf kann nicht am selben Kalendertag wie die erste abgehalten werden.
Der Direktor hat das Recht, mehrere aufeinanderfolgende Sitzungen einzuberufen, um sicherzustellen, dass die Sitzung kurzfristig abgehalten wird, und die berechtigten Parteien mit einer einzigen Mitteilung anzurufen, in der die weiteren Daten und Zeiten für eine Fortsetzung der ordnungsgemäß konstituierten Sitzung angegeben sind.
Auch wenn dies in den Eigentumswohnungsbestimmungen nicht ausdrücklich vorgesehen ist, kann mit Zustimmung der Mehrheit der Eigentumswohnungen die Teilnahme an der Versammlung per Videokonferenz erfolgen. In diesem Fall wird das vom Sekretär erstellte und vom Vorsitzenden unterzeichnete Protokoll an den Administrator und an alle Eigentumswohnungen mit den gleichen Formalitäten gesendet, die für die Einberufung vorgesehen sind.