El montaje en condominio en videoconferencia: ¿oportunidad o problema?

(por Federica De Pasquale - Jefa del Observatorio Digital de Condominios - AIDR) Desde hace casi un año nos hemos acostumbrado a "vivir online", una necesidad impuesta por la pandemia que ha llevado incluso a los menos habituales a introducir carritos de compra virtuales y palabras como DAD, smart working o webinar en la vida cotidiana.

Aquí, en un paisaje tan “conectado”, parece completamente normal organizar y participar en una asamblea de condominio por videoconferencia, pero en realidad no es así.

Así lo demuestra la ridícula cantidad de asambleas de condominio que se están llevando a cabo de esta manera desde que se reglamentó, en octubre de 2020, a través de los cambios realizados al artículo 66 de las disposiciones para la implementación del código civil con dos reformas respectivamente a la ley 126 /. 2020 y luego a la ley 159/2020. Son muchas las razones que no permiten que este trámite despegue dentro de la realidad del condominio y, en mi opinión, no es fácil de resolver, al menos en poco tiempo.

Empecemos por los administradores de condominios, muchos de los cuales no están acostumbrados a usar la tecnología para administrar las cuentas de sus administradores y aún menos capaces de organizar un montaje con herramientas informáticas. O, como reconocen quienes están utilizando este método, el problema también es el trámite de la convocatoria que es más complejo, teniendo que solicitar el consentimiento de la "mayoría de los condominios" cada vez para que la asamblea en videoconferencia pueda ser considerada válidamente. convocado (leer al margen, artículo 66 Disp. Att. CC). Otra dificultad identificada por los consejeros es la de garantizar la participación de todos los que tienen derecho a participar y que puedan permanecer conectados durante todo el tiempo que dure la reunión.

Qué pasa con los condominios, en este caso estamos ante un doble problema, por un lado que no tenemos que ver con los "nativos digitales". La mayoría de los propietarios, de hecho, son personas mayores que tienen dificultades para usar computadoras, tabletas y teléfonos inteligentes. Por otro lado, está la arraigada convicción de los condominios de sentirse cómodos al seguir la discusión de la reunión en presencia, considerando este método aún más respetuoso de su derecho a intervenir durante la discusión.

De hecho, en este último aspecto, no se equivocan del todo porque el legislador, poco conocedor del asunto del condominio, ha aprobado una enmienda poco clara y desordenada, aunque insertada en el contexto adecuado, como el artículo 66 para las disposiciones de implementación de el código civil. Artículo, quiero recordarles, obligatorio y que, por tanto, prevalece sobre cualquier disposición para la convocatoria de la asamblea prevista por el reglamento del condominio aunque sea de carácter contractual.

Finalmente, al tener que garantizar a todos los condominios el derecho a participar e intervenir durante la reunión, como establece el código civil, surge el problema para esas muy numerosas realidades de condominios que incluso superan las 100 o 200 unidades habitacionales, donde ya es compleja la gestión de la reunión en presencia y mucho menos de forma remota, como saben, el bon ton no siempre está en casa durante las reuniones y, a menudo, incluso el presidente, designado de entre los presentes, no está a la altura de su tarea como árbitro de la situación y garante de que el los participantes son solo las personas autorizadas. Sin considerar la dificultad que pudiera tener para comprobar la veracidad de las representaciones que deben redactarse, como siempre prevé el código civil en el artículo 67 Ley.

Sin embargo, en este período, en el que está vigente la prohibición de tertulias, habríamos esperado un boom de asambleas extraordinarias en videoconferencia, imprescindibles para llevar a aprobación, al menos, las renovaciones de los edificios aprovechando los incentivos fiscales y en particular. la super bonificación del 110%., sin embargo no es así.

Más allá de las dificultades burocráticas sobre los trámites para acceder a estos incentivos, prorrogados con la ley de Presupuesto 2021 solo hasta diciembre de 2022 y que también incluye las obras para la remoción de barreras arquitectónicas, en muchos condominios se busca una solución que permita realizar la reunión en persona, considerando que incluso el último Decreto del Primer Ministro, que entró en vigor el 14 de enero, no prohíbe que las reuniones privadas se realicen en vivo, pero recomienda encarecidamente que se realicen de forma remota.

Solo el tiempo nos permitirá valorar si el montaje de condominios vía videoconferencia se convertirá en una práctica rutinaria o no, mientras tanto sería conveniente proceder con una mayor digitalización de condominios y administradores a través de cursos de capacitación específicos y haciendo obligatoria la apertura de un buzón. electrónica certificada (PEC). Lo más probable es que también se regule mejor el procedimiento necesario para la convocatoria, así como el para llevarla a cabo. De acuerdo con la legislación actualmente vigente, de hecho, es muy probable que podamos presenciar numerosos recursos ante la autoridad judicial de las resoluciones dictadas durante las asambleas de videoconferencia y, probablemente, también a una intervención del Garante para la protección de datos personales. por una posible violación de la privacidad relacionada con la tenencia de datos de condominios individuales por parte de terceros no autorizados.

Texto del artículo 66 de las disposiciones para la implementación del código civil

La asamblea, así como anualmente en la forma ordinaria para los acuerdos señalados en el art. 1135 del código, podrá ser convocado de manera extraordinaria por el administrador cuando lo estime necesario o cuando lo soliciten al menos dos condominios que representen una sexta parte del valor del edificio. Si han transcurrido diez días desde la solicitud, estos condominios pueden atender directamente la convocatoria.

En ausencia del administrador, la asamblea ordinaria y extraordinaria podrá ser convocada a iniciativa de cada condominio.

El aviso de convocatoria, con indicación específica del orden del día, debe ser comunicado al menos cinco días antes de la fecha fijada para la reunión en primera convocatoria, por correo certificado, correo electrónico certificado, fax o entrega en mano, y debe contener una indicación. del lugar y hora de la reunión o, si se prevé en modo videoconferencia, de la plataforma electrónica en la que se realizará la reunión y de la hora de la misma. En caso de convocatoria omitida, tardía o incompleta de los titulares, la resolución de la junta de accionistas podrá ser derogada de conformidad con el artículo 1137 del Código a solicitud del disidente o ausente por no ser convocada.

La reunión en segunda convocatoria no puede realizarse el mismo día calendario que la primera.

El consejero tiene derecho a convocar varias juntas consecutivas a fin de asegurar que la junta de accionistas se celebre en plazos breves, convocando a los titulares con un solo aviso indicando las próximas fechas y horarios para cualquier continuación de la junta válidamente constituida.

Aunque no lo disponga expresamente el reglamento de condominios, con el consentimiento de la mayoría de los condominios, la participación en la asamblea podrá realizarse mediante videoconferencia. En este caso, el acta, redactada por el secretario y firmada por el presidente, se envía al administrador y a todos los condominios con las mismas formalidades previstas para la convocatoria.

El montaje en condominio en videoconferencia: ¿oportunidad o problema?