Korterelamu assamblee videokonverentsi kaudu: kas võimalus või probleem?
(autor Federica De Pasquale - digitaalse korteriühistu vaatluskeskuse juhataja - AIDR) Peaaegu aasta oleme harjunud võrgus elama - see on pandeemia poolt põhjustatud vajadus, mis on pannud isegi vähem harjunud meist kasutama igapäevases elus virtuaalseid ostukärusid ja sõnu nagu DAD, nutikas töö või veebiseminar.
Siin tundub sellisel “ühendatud” maastikul videokonverentsi teel korteriühistu assamblee korraldamine ja selles osalemine täiesti normaalne, kuid tegelikult see nii ei ole.
Seda näitab naeruväärne arv korteriühistute kogumeid, mis toimuvad sel viisil alates selle reguleerimisest, oktoobrist 2020, tsiviilseadustiku rakendussätete artiklisse 66 tehtud muudatuste kaudu vastavalt seadusele 126 / 2020 ja seejärel seadusega 159/2020. On palju põhjuseid, mis ei lase sellel protseduuril korteriühistu tegelikkuses õhku minna ja minu arvates ei ole seda vähemalt lühikese aja jooksul lihtne lahendada.
Alustame korteriühistute administraatoritest, kellest paljud pole harjunud kasutama tehnoloogiat oma administraatorite kontode haldamiseks ja veelgi vähem võimelised korraldama assambleed IT-tööriistade abil. Või nagu seda meetodit kasutajad tunnistavad, on probleemiks ka keerulisem kokkukutsumise protseduur, mis peab iga kord taotlema "enamuse korteriomandite" nõusolekut, et videokonverentsil toimuvat koosolekut saaks pidada õigustatuks. (loe veerist, artikkel 66 Disp. Att. CC). Direktorite tuvastatud täiendav raskus on tagada kõigi osalemiseks õigustatud isikute osalemine ja see, et nad suudavad kogu koosoleku aja olla ühenduses.
Mis saab kortermajadest, sel juhul on topeltprobleem, ühelt poolt see, mida meil pole "digitaalsete põliselanikega". Enamik omanikke on tegelikult eakad inimesed, kellel on raskusi arvuti, tahvelarvuti ja nutitelefoni kasutamisega. Teiselt poolt on korteriühistute sügavalt juurdunud veendumus tunda end koosoleku arutelu kohalolekul järgides vabalt, pidades seda meetodit veelgi õiglasemaks nende õiguse suhtes arutelu käigus sekkuda.
Tegelikult ei ole need viimased aspektid täiesti valed, sest seadusandja, väike korterelamu tundja, on heaks kiitnud ebaselge ja segase muudatuse, isegi kui see on lisatud õiges kontekstis, näiteks artikkel 66 sätete rakendamise sätete kohta. tsiviilkoodeks. Artikkel, tahan teile meelde tuletada, kohustuslik ja seepärast on see ülimuslik kõigi korteriühistu määrusega ette nähtud kogunemise kokkukutsumise sätete suhtes, isegi kui need on lepingulised.
Lõpuks, kui tuleb tagada kõigile korterelamutele õigus koosolekul osaleda ja sekkuda, nagu on märgitud tsiviilseadustikus, tekib probleem nende väga arvukate korteriomandite tegelike olukordade puhul, mis ületavad isegi 100 või 200 elamut, kus juhtimine on juba keeruline assamblee juuresolekul, rääkimata vahemaa tagant, kuna teate, et tont ei ole alati assambleede ajal kodus ja isegi kohalviibijate hulgast määratud president ei ole tema ülesanne olukorra lahendajana ja garantii, et osalejad on ainult õigustatud. Arvestamata raskusi, mis tal võivad olla kirjutatavate volikirjade õigsuse kontrollimisel, nagu tsiviilkoodeks näeb seaduse artiklis 67 alati ette.
Kuid sel perioodil, kus kehtib kogunemiskeeld, oleksime oodanud videokonverentside erakorraliste koosolekute buumi, mis on oluline selleks, et heakskiitmiseks tuua vähemalt hoonete renoveerimine, kasutades ära maksusoodustusi ja eriti super boonus 110%., kuid see pole nii.
Lisaks bürokraatlikele raskustele nende stiimulite kasutamisel, mida pikendati 2021. aasta eelarveseadusega ainult kuni 2022. aasta detsembrini ja kuhu on lisatud ka arhitektuuriliste tõkete kõrvaldamise tööd, otsitakse paljudes korterelamutes lahendust, mis võimaldab kohtumisel osaleda pidada isiklikult, arvestades, et isegi viimane peaministrite määrus, mis jõustus 14. jaanuaril, ei keela erakoosolekute otseülekandeid, kuid soovitab tungivalt, et need toimuksid eemalt.
Ainult aeg võimaldab meil hinnata, kas korteriühistute kogunemine videokonverentsi teel muutub tavapäraseks tavaks või mitte, vahepeal oleks asjakohane jätkata korteriühistute ja haldajate suuremat digiteerimist spetsiaalsete koolituskursuste kaudu ja muuta postkasti avamine kohustuslikuks sertifitseeritud elektroonika (PEC). Suure tõenäosusega on ka kokkukutsumiseks vajalik protseduur paremini reguleeritud, samuti selle läbiviimise kord. Praegu kehtivate õigusaktide kohaselt on tegelikult väga tõenäoline, et me võime olla kohtunikuametis videokonverentsi koosolekutel vastuvõetud resolutsioonide arvukate pöördumiste tunnistajaks ja tõenäoliselt ka garandi sekkumisele isikuandmete kaitseks eraelu puutumatuse võimaliku rikkumise eest, mis on seotud üksikute korteriomandite andmete hoidmisega volitamata kolmandate isikute poolt.
Tsiviilseadustiku rakendussätete artikli 66 tekst
Assamblee, samuti igal aastal tavapärasel viisil vastavalt resolutsioonidele, millele on viidatud artiklis. Koodeksi 1135 kohaselt võib haldur selle kokku kutsuda erakorralisel viisil, kui ta peab seda vajalikuks või kui seda nõuab vähemalt kaks korteriomandit, mis moodustavad kuuendiku hoone väärtusest. Kui kümme päeva on asjata möödunud, saavad nimetatud korteriühistud kokkutuleku otseselt ette näha.
Haldaja äraolekul võib korralise ja erakorralise assamblee kokku kutsuda iga korteriühistu algatusel.
Konkursikutse, mis sisaldab konkreetset päevakava märkust, tuleb edastada tähitud kirja, kinnitatud e-posti, faksi või kättetoimetamise teel vähemalt viis päeva enne esimese kõne koosoleku kuupäeva ning see peab sisaldama märget koosoleku koht ja aeg või, kui videokonverentsi režiimis on see ette nähtud, elektrooniline platvorm, kus koosolek toimub, ja selle toimumise aeg. Õigustatud isikute väljajätmise, hilinenud või mittetäieliku kokkukutsumise korral võib aktsionäride koosoleku otsuse eriarvamuste taotlusel tühistada vastavalt koodeksi artiklile 1137 või puududa, kuna seda pole nõuetekohaselt kutsutud.
Teise kõnega koosolekut ei saa pidada esimesel kalendripäeval.
Direktoril on õigus korraldada mitu järjestikust koosolekut, et tagada koosoleku lühiajaline korraldamine, helistades õigustatud osapooltele ühe teatega, milles on märgitud kehtiva koosoleku jätkamise edasised kuupäevad ja kellaajad.
Isegi kui korteriühistute reglemendis pole seda sõnaselgelt ette nähtud, saab enamuse korteriomandite nõusolekul osaleda assamblees videokonverentsi kaudu. Sel juhul saadetakse sekretäri poolt koostatud ja esimehe poolt allkirjastatud protokoll administraatorile ja kõigile ühisettevõtetele samade formaalsustega, mis on kokkukutsumiseks ette nähtud.