אסיפת הבתים המשותפים בכנס וידיאו: הזדמנות או בעיה?
(מאת פדריקה דה פסקוואלה - ראש מצפה הכוכבים הדיגיטלי - AIDR) במשך כמעט שנה התרגלנו "לחיות באינטרנט", הכרח שמטילה המגיפה שהביאה אפילו פחות רגילים מאיתנו להציג עגלות קניות וירטואליות ומילים כמו DAD, עבודה חכמה או וובינר בחיי היומיום.
כאן, בנוף "מחובר" שכזה, נראה נורמלי לחלוטין לארגן ולהשתתף באסיפת בתים משותפים בכנס וידיאו, אך למעשה זה לא המקרה.
הדבר מוכיח על ידי המספר המגוחך של אסיפות בתים משותפים המתקיימות בצורה זו מאז שהוסדר באוקטובר 2020, באמצעות השינויים שבוצעו בסעיף 66 להוראות ליישום הקוד האזרחי עם שתי תיקונים בהתאמה לחוק 126 / 2020 ואז לחוק 159/2020. ישנן סיבות רבות שאינן מאפשרות להמריא הליך זה בתוך המציאות המשותפת ולדעתי לא קל לפתור, לפחות תוך זמן קצר.
נתחיל ממנהלי הבתים המשותפים, שרבים מהם אינם רגילים להשתמש בטכנולוגיה לניהול חשבונותיהם של מנהליהם ואף פחות מסוגלים לארגן אסיפה באמצעות כלי IT. לחלופין, כפי שמוכר על ידי המשתמשים בשיטה זו, הבעיה היא גם הליך הכינוס שהוא מורכב יותר, הצורך לבקש את הסכמת "רוב הבתים המשותפים" בכל פעם, כך שניתן יהיה לשקול את האסיפה בכנס וידאו. כונס בתוקף (נקרא בשוליים, מאמר 66 דיספ. Att. CC). קושי נוסף שזוהה על ידי הדירקטורים הוא להבטיח את השתתפותם של כל הזכאים להשתתף וכי הם מסוגלים להישאר מחוברים לאורך כל הפגישה.
מה עם הבתים המשותפים, במקרה זה אנו עומדים בפני בעיה כפולה, מצד אחד מה שאין לנו קשר ל"ילידים דיגיטליים ". למעשה, רוב הבעלים הם אנשים קשישים המתקשים להשתמש במחשבים, טאבלטים וסמארטפונים. מאידך, קיימת הרשעתם העמוקה של הבתים המשותפים להרגיש בנוח בעקבות הדיון בפגישה בנוכחות, בהתחשב בשיטה זו ביתר כבוד לזכותם להתערב במהלך הדיון.
למעשה, בהיבט האחרון, הם אינם טועים לחלוטין מכיוון שהמחוקק, בעל ידע קטן בעניין הבית המשותף, אישר תיקון לא ברור ומבולגן, גם אם הוכנס בהקשר הנכון, כגון סעיף 66 להוראות יישום התוכנית. קוד אזרחי. מאמר, אני רוצה להזכיר לך, חובה, ולכן, גוברת על כל הוראה לכינוס האסיפה הקבועה בתקנת הבית המשותף גם אם היא בעלת אופי חוזי.
לבסוף, הצורך להבטיח לכל הבתים המשותפים את הזכות להשתתף ולהתערב במהלך הפגישה, כאמור בקוד האזרחי, הבעיה מתעוררת לאותן מציאויות בתים רבות מאוד העולות אפילו על 100 או 200 יחידות דיור, בהן כבר מורכבת הניהול של הפגישה בנוכחות שלא לדבר על מרחק, מכיוון שאתה יודע שהבון טון לא תמיד בבית במהלך הפגישות ולעתים קרובות אפילו הנשיא, שמונה מבין הנוכחים, אינו עומד בתפקידו כבורר המצב וערב שהמשתתפים הם רק הזכאים. מבלי לשקול את הקושי זה יכול להיות בבדיקת אמיתותם של הכוחנים שיש לכתוב, כפי שהקוד האזרחי קובע תמיד בסעיף 67 לחוק.
אולם בתקופה זו, בה חל איסור ההתכנסויות, היינו מצפים לפריחה של אסיפות יוצאות דופן בכנס וידיאו, החיוני להביא לאישור, לפחות, שיפוץ הבניינים תוך ניצול תמריצי המס ובפרט. בונוס העל של 110%. עם זאת זה לא כך.
מעבר לקשיים הביורוקרטיים בהליכי הגישה לתמריצים אלו, שהורחבו בחוק התקציב 2021 רק עד דצמבר 2022 ובו נכללו גם העבודות להסרת חסמים אדריכליים, בבתי דירות רבים מבקשים פיתרון המאפשר לפגישה יתקיים באופן אישי, בהתחשב בכך שאף צו ראש הממשלה האחרון, שנכנס לתוקף ב -14 בינואר, אינו אוסר על קיום פגישות פרטיות בשידור חי, אך ממליץ בחום על קיומן מרחוק.
רק הזמן יאפשר לנו להעריך האם אסיפות הבתים המשותפים באמצעות ועידת וידיאו יהפכו לנוהג שגרתי או לא, בינתיים יהיה נכון להמשיך לדיגיטציה גדולה יותר של בתים משותפים ומנהלים באמצעות קורסי הכשרה ספציפיים והפיכת פתיחת תיבת דואר לחובה אלקטרוניקה מוסמכת (PEC). סביר להניח כי ההליך הדרוש לכינוס יוסדר טוב יותר, כמו גם לביצועו. על פי החקיקה הקיימת כיום, למעשה, סביר מאוד שנוכל להיות עדים לערעורים רבים בפני הרשות השיפוטית על ההחלטות שהתקבלו במהלך אסיפות ועידת הווידיאו, וכנראה, גם להתערבות של הערב להגנה על נתונים אישיים. בגין פגיעה אפשרית בפרטיות הנוגעת לאחזקת נתונים של בתים משותפים בודדים על ידי צדדים שלישיים בלתי מורשים.
נוסח סעיף 66 להוראות ליישום הקוד האזרחי
האסיפה, כמו גם מדי שנה בדרך הרגילה להחלטות שצוינה באמנות. 1135 של הקוד, הוא יכול להתכנס בדרך יוצאת דופן על ידי המנהל כאשר הוא רואה צורך בכך או כשביקשו לפחות שני בתים משותפים המייצגים שישית מערך הבניין. לאחר שחלפו לשווא עשרה ימים מהבקשה, הבתים המשותפים האמורים יכולים לספק ישירות את הכינוס.
בהיעדר המנהל, ניתן לכנס את האסיפה הרגילה והחריגה ביוזמת כל בית משותף.
את הודעת השיחה, הכוללת אינדיקציה ספציפית לסדר היום, יש להעביר לפחות חמישה ימים לפני המועד שנקבע לפגישה בשיחה הראשונה, בדואר רשום, בדואר אלקטרוני מאושר, בפקס או במסירה ידנית, והיא חייבת להכיל אינדיקציה מקום ושעת הפגישה או, אם נקבע במצב ועידת וידיאו, של הפלטפורמה האלקטרונית שעליה תתקיים הפגישה ומועד זה. במקרה של כינוס זכאי, מאוחר או לא שלם, ניתן לבטל את החלטת אסיפת בעלי המניות על פי סעיף 1137 בקוד לבקשת המתנגדים או נעדרים מכיוון שלא נקרא כדין.
לא ניתן לקיים את הפגישה בשיחה שנייה באותו יום קלנדרי כמו הראשון.
לדירקטור הזכות לקבוע פגישות רצופות יותר על מנת להבטיח כי האסיפה מתקיימת במונחים קצרים, תוך קריאה לגורמים הזכאים בהודעה אחת המציינת את המועדים והשעות הנוספים להמשך התקיימות החוק.
גם אם לא נקבע במפורש בתקנות הבתים המשותפים, בהסכמת רוב הבתים המשותפים, ההשתתפות באסיפה יכולה להתקיים באמצעות ועידת וידיאו. במקרה זה, הפרוטוקולים, שנערכו על ידי המזכירה וחתומים על ידי היו"ר, נשלחים למנהל ולכל הבתים המשותפים עם אותם פורמליות שנקבעו לכינוס.