De condominiumassemblage in videoconferentie: kans of probleem?
(door Federica De Pasquale - Hoofd van het Digital Condominium Observatory - AIDR) Al bijna een jaar zijn we gewend geraakt aan het "online leven", een noodzaak die wordt opgelegd door de pandemie en die er zelfs voor heeft gezorgd dat we minder gewend zijn om virtuele winkelwagentjes en woorden als DAD, slim werken of webinar in het dagelijks leven te introduceren.
Hier, in zo'n "verbonden" landschap, lijkt het volkomen normaal om een condominium-vergadering te organiseren en eraan deel te nemen via videoconferentie, maar in feite is dit niet het geval.
Dit wordt aangetoond door het belachelijke aantal condominiumvergaderingen dat op deze manier plaatsvindt sinds het werd gereguleerd, oktober 2020, door de wijzigingen aangebracht in artikel 66 van de bepalingen voor de implementatie van het burgerlijk wetboek met twee wijzigingen van respectievelijk wet 126 / 2020 en vervolgens tot wet 159/2020. Er zijn veel redenen waardoor deze procedure niet van de grond kan komen binnen de realiteit van het condominium en, naar mijn mening, niet gemakkelijk op te lossen is, althans in korte tijd.
Laten we beginnen met de condominiumbeheerders, van wie velen niet gewend zijn technologie te gebruiken om de boekhouding van hun eigen beheerders te beheren en nog minder in staat zijn om een vergadering te organiseren met behulp van IT-tools. Of, zoals degenen die deze methode gebruiken erkennen, het probleem is ook de procedure voor de oproeping die ingewikkelder is, waarbij elke keer de toestemming van de "meerderheid van de flatgebouwen" moet worden gevraagd zodat de vergadering in videoconferentie als geldig kan worden beschouwd. gebeld (lees in de kantlijn, artikel 66 Disp. Att. CC). Een andere moeilijkheid die door de bestuurders wordt vastgesteld, is de deelname van alle deelnemers te verzekeren en ervoor te zorgen dat zij gedurende de hele vergadering verbonden kunnen blijven.
Hoe zit het met de condominiums, in dit geval is er een dubbel probleem, enerzijds wat we niet te maken hebben met "digital natives". Het merendeel van de eigenaren zijn ouderen die moeite hebben met het gebruik van computers, tablets en smartphones. Aan de andere kant is er de diepgewortelde overtuiging van de flatgebouwen dat ze zich op hun gemak voelen bij het volgen van de bespreking van de bijeenkomst in aanwezigheid, gezien deze methode nog meer respect heeft voor hun recht om in te grijpen tijdens de discussie.
Op dit laatste aspect hebben ze in feite niet helemaal ongelijk, omdat de wetgever, een kleine kenner van de condominiumkwestie, een onduidelijk en rommelig amendement heeft goedgekeurd, zelfs als het in de juiste context wordt ingevoegd, zoals artikel 66 voor de bepalingen voor de implementatie van het burgerlijk wetboek. Artikel, ik wil u eraan herinneren, verplicht en daarom prevaleert boven elke bepaling voor de bijeenroeping van de vergadering waarin de condominium-verordening voorziet, zelfs als deze van contractuele aard zijn.
Ten slotte, omdat alle flatgebouwen het recht moeten garanderen om deel te nemen en tussen te komen tijdens de vergadering, zoals vermeld in het burgerlijk wetboek, doet zich het probleem voor voor die zeer talrijke condominium-realiteiten die zelfs meer dan 100 of 200 wooneenheden overschrijden, waar het beheer van de vergadering in aanwezigheid laat staan op afstand, zoals je weet is de bon ton niet altijd thuis tijdens de vergaderingen en vaak is zelfs de president, benoemd uit de aanwezigen, niet in staat om zijn taak als scheidsrechter van de situatie en borgsteller dat de deelnemers alleen rechthebbenden zijn. Zonder rekening te houden met de moeilijkheid die het zou kunnen hebben om de waarheidsgetrouwheid te controleren van de volmachten die moeten worden geschreven, zoals het burgerlijk wetboek altijd bepaalt in artikel 67 van de wet.
Maar in deze periode, waarin het bijeenkomstenverbod van kracht is, hadden we een hausse verwacht van buitengewone vergaderingen in videoconferenties, essentieel om ten minste de renovaties van de gebouwen ter goedkeuring voor te leggen, gebruikmakend van de belastingvoordelen en in het bijzonder de superbonus van 110%, maar dat is niet zo.
Afgezien van de bureaucratische moeilijkheden bij de procedures om toegang te krijgen tot deze prikkels, verlengd met de begrotingswet 2021 tot december 2022 en waarin ook de werkzaamheden voor het wegnemen van architecturale belemmeringen zijn opgenomen, wordt in veel flatgebouwen naar een oplossing gezocht die de vergadering mogelijk maakt persoonlijk worden gehouden, aangezien zelfs het laatste minister-presidentiële besluit, dat op 14 januari in werking is getreden, niet verbiedt dat privé-bijeenkomsten live worden gehouden, maar ten zeerste aanbeveelt dat ze op afstand plaatsvinden.
Alleen de tijd zal ons in staat stellen om te beoordelen of de flatgebouwen via videoconferentie een routinepraktijk zullen worden of niet, in de tussentijd zou het gepast zijn om door te gaan met een grotere digitalisering van flatgebouwen en beheerders door middel van specifieke opleidingen en het verplicht stellen van het openen van een mailbox. gecertificeerde elektronica (PEC). Hoogstwaarschijnlijk zal ook de procedure die nodig is voor de oproeping beter worden geregeld, evenals die voor de uitvoering ervan. Volgens de huidige wetgeving is het in feite zeer waarschijnlijk dat we getuige kunnen zijn van talrijke beroepen bij de gerechtelijke autoriteit van de resoluties die zijn aangenomen tijdens de vergaderingen van videoconferenties en waarschijnlijk ook van een tussenkomst van de garant voor de bescherming van persoonsgegevens voor een mogelijke schending van de privacy met betrekking tot het bewaren van gegevens van individuele flatgebouwen door onbevoegde derden.
Tekst van artikel 66 van de bepalingen ter uitvoering van het burgerlijk wetboek
De vergadering, evenals jaarlijks op de gewone wijze voor de besluiten aangeduid door art. 1135 van de code, kan op een buitengewone manier worden bijeengeroepen door de beheerder wanneer hij dit nodig acht of op verzoek van ten minste twee appartementen die een zesde van de waarde van het gebouw vertegenwoordigen. Nadat tien dagen na het verzoek tevergeefs zijn verstreken, kunnen genoemde condominiums rechtstreeks in de oproeping voorzien.
Bij afwezigheid van de administrateur kan de gewone en buitengewone vergadering worden bijeengeroepen op initiatief van elk condominium.
De oproeping, die een specifieke aanduiding van de agenda bevat, moet ten minste vijf dagen vóór de datum van de vergadering bij eerste oproep, per aangetekende brief, aangetekende e-mail, fax of handmatige aflevering worden meegedeeld en moet een aanduiding bevatten. van de plaats en het tijdstip van de vergadering of, indien voorzien in de videoconferentiemodus, van het elektronische platform waarop de vergadering zal plaatsvinden en van het tijdstip daarvan. In geval van niet, laattijdige of onvolledige oproeping van de rechthebbenden, kan het besluit van de aandeelhoudersvergadering worden vernietigd overeenkomstig artikel 1137 van de code op verzoek van de afwijkende of afwezige omdat niet naar behoren opgeroepen.
De vergadering in tweede oproep kan niet op dezelfde kalenderdag worden gehouden als de eerste.
De bestuurder heeft het recht om meerdere opeenvolgende vergaderingen te beleggen om ervoor te zorgen dat de vergadering op korte termijn wordt gehouden, waarbij de rechthebbenden worden opgeroepen met een enkele oproeping waarin de verdere data en tijdstippen voor een eventuele voortzetting van de geldig samengestelde vergadering worden aangegeven.
Zelfs als dit niet uitdrukkelijk wordt voorzien door het condominiumreglement, kan deelname aan de vergadering met toestemming van de meerderheid van de condominiums plaatsvinden via videoconferentie. In dat geval worden de notulen, opgemaakt door de secretaris en ondertekend door de voorzitter, naar de administrateur en naar alle flatgebouwen gestuurd met dezelfde formaliteiten voorzien voor de oproeping.