Монтаж кондоминиума в видеоконференцсвязи: возможность или проблема?
(Автор: Федерика де Паскуале, руководитель обсерватории цифровых кондоминиумов - AIDRПочти год мы привыкли «жить в сети» - необходимость, вызванная пандемией, заставила даже менее привычных из нас вводить в повседневную жизнь виртуальные тележки для покупок и такие слова, как DAD, умная работа или веб-семинары.
Здесь, в такой «связанной» среде, кажется совершенно нормальным организовать собрание кондоминиума и участвовать в нем посредством видеоконференции, но на самом деле это не так.
Об этом свидетельствует смехотворное количество собраний кондоминиумов, которые проводятся таким образом, поскольку это было урегулировано в октябре 2020 года посредством изменений, внесенных в статью 66 положений о применении Гражданского кодекса с двумя поправками, соответственно, к закону 126 /. 2020, а затем в закон 159/2020. Есть много причин, которые не позволяют этой процедуре взлететь в реальности кондоминиума и, на мой взгляд, нелегко решить, по крайней мере, в короткие сроки.
Давайте начнем с администраторов кондоминиумов, многие из которых не привыкли использовать технологии для управления учетными записями своих администраторов и еще менее способны организовать сборку с помощью ИТ-инструментов. Или, как признают те, кто использует этот метод, проблема также заключается в процедуре созыва, которая является более сложной, когда приходится каждый раз запрашивать согласие «большинства кондоминиумов», чтобы собрание в режиме видеоконференции можно было считать действительным. созвано (см. на полях, статья 66 Дисп. дополн. УК). Еще одна трудность, обозначенная директорами, заключается в обеспечении участия всех лиц, имеющих право на участие, и в том, что они могут оставаться на связи в течение всего собрания.
Что касается кондоминиумов, то в данном случае мы сталкиваемся с двойной проблемой, с одной стороны, мы не имеем отношения к «цифровым аборигенам». Фактически, большинство владельцев - пожилые люди, которым сложно пользоваться компьютерами, планшетами и смартфонами. С другой стороны, существует глубоко укоренившееся убеждение кондоминиумов чувствовать себя непринужденно, следя за обсуждением собрания в присутствии, считая этот метод даже более уважительным к их праву вмешиваться во время обсуждения.
Фактически, в этом последнем аспекте они не полностью ошибаются, потому что законодатель, мало разбирающийся в вопросах кондоминиума, одобрил нечеткую и запутанную поправку, даже если она была вставлена в правильном контексте, например, в статье 66, касающейся положений о реализации Гражданский кодекс. Статья, я хочу напомнить вам, является обязательной и поэтому имеет приоритет над любым положением о созыве собрания, предусмотренным постановлением о кондоминиуме, даже если оно носит договорный характер.
Наконец, необходимость гарантировать всем кондоминиумам право участвовать и вмешиваться во время собрания, как указано в Гражданском кодексе, проблема возникает для тех очень многочисленных реалий кондоминиумов, которые даже превышают 100 или 200 единиц жилья, где уже сложно управлять встреча в присутствии, не говоря уже об удалении, поскольку вы знаете, что бонтон не всегда бывает дома во время встреч, и часто даже президент, назначенный из числа присутствующих, не справляется со своей задачей в качестве арбитра ситуации и гаранта того, что участники - это только те, кто имеет право. Не принимая во внимание трудности, которые могут возникнуть при проверке достоверности доверенностей, которые должны быть написаны, поскольку гражданский кодекс всегда предусматривает статью 67 Закона.
Тем не менее, в этот период, когда действует запрет на собрания, мы ожидали бум внеочередных собраний в видеоконференцсвязи, необходимого для утверждения хотя бы ремонта зданий с использованием налоговых льгот и, в частности, супер бонус 110%., однако это не так.
Помимо бюрократических трудностей, связанных с процедурами доступа к этим льготам, продленным законом о бюджете на 2021 год только до декабря 2022 года и который также включает работы по устранению архитектурных барьеров, во многих кондоминиумах ищут решение, позволяющее проводить собрание в человека, учитывая, что даже последний Указ премьер-министра, вступивший в силу 14 января, не запрещает проведение частных встреч в прямом эфире, но настоятельно рекомендует проводить их удаленно.
Только время позволит нам оценить, станут ли собрания кондоминиумов с помощью видеоконференцсвязи обычной практикой, а тем временем было бы целесообразно продолжить большую оцифровку кондоминиумов и администраторов с помощью специальных учебных курсов и сделать открытие почтового ящика обязательным. сертифицированная электроника (PEC). Скорее всего, будет более регламентирована и процедура, необходимая для созыва, и порядок его проведения. Фактически, согласно действующему законодательству, весьма вероятно, что мы могли бы стать свидетелями многочисленных апелляций в судебную инстанцию на решения, принятые во время собраний по видеоконференции, и, возможно, также на вмешательство Гаранта по защите личных данных. за возможное нарушение конфиденциальности, связанное с хранением данных отдельных кондоминиумов неуполномоченными третьими лицами.
Текст статьи 66 положений об исполнении Гражданского кодекса
Сборка, а также ежегодно в обычном порядке для разрешений, указанных в ст. 1135 Кодекса, он может быть созван администратором в чрезвычайном порядке, когда он сочтет это необходимым или по запросу, по крайней мере, двумя кондоминиумами, представляющими одну шестую стоимости здания. По прошествии десяти дней с момента запроса указанные кондоминиумы могут непосредственно обеспечить созыв.
В случае отсутствия администратора очередное и внеочередное собрание может быть созвано по инициативе каждого кондоминиума.
Уведомление о вызове, содержащее конкретное указание на повестку дня, должно быть отправлено не менее чем за пять дней до даты, установленной для собрания при первом вызове, заказным письмом, заказным письмом по электронной почте, факсом или доставкой вручную, и должно содержать указание. о месте и времени проведения собрания или, если это предусмотрено в режиме видеоконференции, электронной площадки, на которой будет проводиться собрание, и времени его проведения. В случае пропущенного, позднего или неполного созыва уполномоченных лиц решение собрания акционеров может быть аннулировано в соответствии со статьей 1137 Кодекса по требованию несогласных или отсутствующих по причине неназванного созыва.
Встреча во втором вызове не может проводиться в тот же календарный день, что и первая.
Директор имеет право созвать несколько последовательных собраний, чтобы гарантировать, что собрание акционеров будет проведено в короткие сроки, с вызовом уполномоченных сторон с единым уведомлением с указанием дальнейших дат и времени для любого продолжения законно учрежденного собрания.
Даже если это прямо не предусмотрено регламентом кондоминиумов, с согласия большинства кондоминиумов участие в собрании может происходить посредством видеоконференции. В этом случае протоколы, составленные секретарем и подписанные председателем, направляются администратору и всем кондоминиумам с теми же формальностями, которые предусмотрены для созыва.