Video konferansta kat mülkiyeti montajı: fırsat mı sorun mu?
(Yazan: Federica De Pasquale - Digital Condominium Gözlemevi Başkanı - AIDR) Neredeyse bir yıldır, salgının dayattığı bir zorunluluk olan "çevrimiçi yaşamaya" alıştık; bu, daha az alışkın olmamızı bile sanal alışveriş arabalarını ve günlük yaşamda DAD, akıllı çalışma veya web semineri gibi kelimeleri tanıtmaya yönlendirdi.
Burada, böylesine "bağlantılı" bir manzarada, video konferans yoluyla bir kat mülkiyeti meclisini organize etmek ve katılmak tamamen normal görünüyor, ama aslında durum böyle değil.
Bunu, medeni kanunun uygulanmasına ilişkin hükümlerin 2020. maddesinde sırasıyla 66 kanunda yapılan iki değişiklikle düzenlendiği Ekim 126'den bu yana bu şekilde yapılan gülünç sayıda kat mülkiyeti meclisi gösterilmektedir. 2020 ve ardından 159/2020 kanunu. Bu prosedürün kat mülkiyeti gerçeği içinde başlamasına izin vermeyen ve bence en azından kısa sürede çözülmesi kolay olmayan birçok neden var.
Birçoğu kendi yöneticilerinin muhasebesini yönetmek için teknolojiyi kullanmaya alışkın olmayan ve hatta BT araçlarını kullanarak bir montajı organize edemeyen kat mülkiyeti yöneticileriyle başlayalım. Ya da, bu yöntemi kullananların bildiği gibi, sorun aynı zamanda daha karmaşık olan toplantıya ilişkin prosedürdür ve video konferansdaki meclisin geçerli bir şekilde değerlendirilebilmesi için her seferinde "kat mülklerinin çoğunluğunun" onayını talep etmek zorundadır. çağrıldı (kenar boşluğunda okuyun, makale 66 Disp. Att. CC). Yöneticiler tarafından tespit edilen diğer bir zorluk, tüm katılma hakkı olanların katılımını sağlamak ve tüm toplantı süresi boyunca bağlı kalabilmektir.
Apartman dairelerine ne dersiniz, bu durumda çifte bir sorun var, bir yandan "dijital yerliler" ile ne yapmamız gerekmiyor. Sahiplerin çoğu, aslında bilgisayar, tablet ve akıllı telefon kullanmada zorluk çeken yaşlı insanlar. Öte yandan, bu yöntemin tartışma sırasında müdahale etme haklarına daha da saygılı olduğu düşünüldüğünde, kat mülkiyeti toplantılarının varlığında yapılan tartışmayı takip etmekte rahat hissettiklerine dair köklü bir kanaat var.
Aslında, bu son hususta, tamamen yanlış değildirler, çünkü kat mülkiyeti meselesinin küçük bir uzmanı olan yasa koyucu, doğru bağlama yerleştirilmiş olsa bile, anlaşılmayan ve dağınık bir değişikliği onaylamıştır, örneğin 66. maddenin uygulama hükümleri için. medeni kanun. Madde, hatırlatmak isterim ki, mecburi ve bu nedenle, kondominyum yönetmeliği tarafından öngörülen meclisin toplanması için herhangi bir hükmün sözleşme niteliği olsa bile üstündedir.
Son olarak, medeni kanunda belirtildiği gibi, tüm kat mülkiyeti toplantıya katılma ve müdahale etme hakkını garanti etmek zorunda kalındığında, sorun, yönetimin zaten karmaşık olduğu 100 veya 200 konut birimini bile aşan çok sayıda kat mülkiyeti gerçekliğinde ortaya çıkmaktadır. Bir mesafeyi bir yana bırakın, huzurunda toplantı, bildiğiniz gibi, toplantılar sırasında bontonun her zaman evde olmadığını ve çoğu zaman hazır bulunanlar arasından atanan başkan bile, durumun hakimi ve garantörü olarak görevine bağlı değildir. katılımcıların yalnızca hak sahibi olduğu. Medeni kanunun her zaman Kanun'un 67. maddesinde öngördüğü gibi, yazılması gereken vekillerin doğruluğunu kontrol etmekte karşılaşabileceği zorluk dikkate alınmaksızın.
Ancak toplantı yasağının yürürlükte olduğu bu dönemde, en azından vergi teşviklerinden yararlanarak binaların tadilatını ve özellikle de onay için gerekli olan video konferanslarda olağanüstü toplantıların patlamasını beklerdik. % 110'luk süper bonus. Ancak öyle değil.
2021 Bütçe kanunu ile sadece Aralık 2022'ye kadar uzatılan ve mimari engellerin kaldırılmasına yönelik çalışmaların da yer aldığı bu teşviklere erişim prosedürlerindeki bürokratik zorlukların ötesinde, birçok kondominyumda toplanmaya olanak sağlayacak bir çözüm aranmaktadır. 14 Ocak'ta yürürlüğe giren en son Başbakanlık Kararnamesi'nin bile özel toplantıların canlı olarak yapılmasını yasaklamadığı, ancak bunların uzaktan yapılmasını şiddetle tavsiye ettiği göz önüne alındığında, şahsen yapılması.
Video konferans yoluyla kat mülkiyeti meclislerinin rutin bir uygulama haline gelip gelmeyeceğini değerlendirmemize yalnızca zaman izin verecek, bu arada özel eğitim kursları yoluyla apartmanların ve yöneticilerin daha fazla dijitalleştirilmesi ve bir posta kutusunun açılmasını zorunlu hale getirmemiz uygun olacaktır. sertifikalı elektronikler (PEC). Büyük olasılıkla, toplantı için gerekli prosedür ve bunun yerine getirilmesi için gerekli prosedür de daha iyi düzenlenecektir. Halihazırda yürürlükte olan mevzuata göre, aslında, video konferans toplantıları sırasında alınan kararların Adli Makam nezdinde çok sayıda itirazına ve muhtemelen Kefil'in kişisel verilerin korunmasına yönelik bir müdahalesine şahit olmamız çok muhtemeldir. münferit kat mülkiyeti verilerinin yetkisiz üçüncü şahıslar tarafından tutulmasına ilişkin olası bir gizlilik ihlali için.
Medeni kanunun uygulanmasına ilişkin hükümlerin 66. maddesinin metni
Meclis, yanı sıra sanatta belirtilen kararlar için olağan şekilde yıllık olarak. Yöneticinin gerekli görmesi veya yapının değerinin altıda birini temsil eden en az iki kat mülkiyeti tarafından talep edilmesi halinde, kanunun 1135'i olağanüstü bir şekilde çağrılabilir. Talebin on gün boşuna geçtikten sonra, söz konusu kat mülkiyeti toplantıyı doğrudan sağlayabilir.
Yöneticinin yokluğunda, her kat mülkiyetinin inisiyatifiyle olağan ve olağanüstü toplantı yapılabilir.
Gündemle ilgili belirli bilgileri içeren çağrı bildirimi, toplantı için belirlenen tarihten en az beş gün önce taahhütlü posta, onaylı e-posta, faks veya elden teslim ile iletilmeli ve bir gösterge içermelidir. toplantının yeri ve zamanı veya video konferans modunda sağlanmışsa, toplantının yapılacağı elektronik platformun zamanı ve zamanı. Hak sahiplerinin ihmal, geç veya eksik toplantıya çağrılması halinde, muhalefetin talebi üzerine veya usulüne uygun olarak aranmadığı için kanunun 1137. maddesi uyarınca pay sahipleri toplantı kararı iptal edilebilir.
İkinci görüşmedeki toplantı birinci ile aynı takvim gününde yapılamaz.
Direktör, toplantının kısa vadede yapılmasını sağlamak için arka arkaya birkaç toplantı düzenleme hakkına sahiptir, hak sahiplerini tek bir ihbarla arayarak, toplantının geçerli bir şekilde devam ettirilmesi için ek tarih ve saatlerin belirtilmesi.
Kat mülkiyeti yönetmeliği tarafından açıkça belirtilmese bile, kat mülkiyeti çoğunluğunun onayı ile toplantıya katılım video konferans yoluyla gerçekleştirilebilir. Bu durumda, sekreter tarafından düzenlenen ve başkan tarafından imzalanan tutanak, toplantı için verilen aynı formalitelerle yöneticiye ve tüm apartman dairelerine gönderilir.